ข้อควรระวังในการ “ขายฝาก”

 

 “ขายฝาก” คือการทำนิติกรรมอย่างหนึ่ง ในทางปฏิบัติการทำนิติกรรมประเภทนี้หากไม่มีความรู้ ความเข้าใจในแง่ของกฎหมายอยู่บ้าง อาจส่งผลร้ายแรงทำให้บ้านและที่ดินต้องหลุดมือไปเป็นของคนอื่นอย่างน่าเสียดาย ข้อควรระวังในการขายฝาก คือข้อมูลที่ช่วยป้องกันไม่ให้ถูกเอารัดเอาเปรียบได้

การขายฝากคืออะไร

การขายฝากหรือการทำสัญญาขายฝาก เป็นสัญญาซื้อขายซึ่งสิทธิแห่งความเป็นเจ้าของ ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยผู้ซื้อตกลงในขณะทำสัญญาว่า ผู้ขายมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นคืน หรือซื้อทรัพย์สินนั้นคืน ได้ภายในกำหนดเวลาเท่าใด แต่ต้องไม่เกินเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้

ระยะเวลาในการไถ่ถอนขายฝาก

ถ้าเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เวลา ในการใช้สิทธิไถ่คืน ไม่เกิน ๑๐ ปีนับแต่วันที่มีการซื้อขายฝากกัน แต่ถ้าไม่ได้กำหนดเวลาในการไถ่เอาไว้ หรือกำหนดเวลาไว้เกินกว่า ๑๐ ปี กฎหมายให้ลดเวลาลงเหลือแค่ ๑๐ ปีเท่านั้น

 

ข้อควรระวังในการขายฝาก

1. ไม่ทำสัญญาการขายฝากระยะเวลาอันสั้นมากเกินไป แต่ควรกำหนดระยะเวลาให้สอดคล้องกับความสามารถในการหาเงินมาไถ่ถอนคืนได้

2. เมื่อนำอสังหาริมทรัพย์มาขายฝากแล้ว ต้องตระหนักว่าไม่มีทางเลือกใดนอกจากต้องไถ่ถอนภายในกำหนดระยะเวลาเท่านั้น เมื่อตระหนักในข้อนี้แล้วหากใกล้ถึงกำหนดระยะเวลายังไม่สามารถหาเงินมาไถ่ถอนทรัพย์คืนได้ ก็ควรติดต่อผู้รับซื้อฝากเพื่อขอขยายระยะเวลาการไถ่จากขายฝากออกไป

3. เมื่อขายฝากหลุดเป็นสิทธิของผู้รับซื้อฝากแล้ว ผู้รับซื้อฝากจะยอมให้ซื้อที่ดินคืนหรือไม่ก็ได้ ฉะนั้นเมื่อถึงเวลาครบกำหนดไถ่ควรรีบมาไถ่คืน หรือ ขอขยายระยะเวลาไถ่ออกไป

4.หากผู้รับซื้อฝาก นัดไถ่ถอนการขายฝากในวันสุดท้ายสัญญาการขายฝาก การนัดไถ่ถอน ณ สำนักงานที่ดินไม่ควรเป็นวันสุดท้าย ควรนัดล่วงหน้าหลายวันเพราะหากผู้ซื้อฝากไม่มา ผู้ขายฝากสามารถนำเงินไปวาง ที่สำนักงานบังคับคดีได้

5.หลีกเลี่ยงการขายฝากที่ดินที่ระบุราคาการขายในสัญญาไม่ตรงกับที่เป็นจริง เช่น ขายฝากไว้ในราคาจริง 1,000,000 บาท แต่ผู้รับซื้อฝากให้ระบุในสัญญาเป็นขายฝากในราคา 1,150,000 บาท โดยบวกดอกเบี้ยไปด้วย การโกงแบบนี้นิยมใช้กันมากในหมู่ผู้รับซื้อฝาก